“房子就是一堆钢筋混凝土,只有居住价值,将来会一文不值。”这是“玻璃大王”多年前的预言。
如今再看,这句话似乎正在照进现实——尤其是那些手握多套房产的家庭。过去20年,中国楼市经历了一场轰轰烈烈的造富神话。有人靠买房实现阶层跃升,有人靠炒房躺赚差价。
但2025年的今天,风向彻底变了。
从中央到地方,今年“止跌回稳”成了楼市政策的主基调,而人口老龄化、房子过剩、收入预期下降等现实问题,也让“两套房”以上家庭不得不重新审视自己的资产配置,未来这些家庭可能会面临这三个结局。
01 资产缩水,回归居住属性
供大于求,房子真的不够住吗?根据住建部数据,中国现有6亿栋房屋,即便每栋住5人,也能容纳30亿人。
而我国总人口不过14亿,这意味着房子早已过剩。更扎心的是,每年还有上千万套新房入市,而购房需求却在萎缩。
老龄化加剧,年轻人减少,加上40%以上的城镇家庭已有两套以上房产,未来的刚需只会越来越少。
2022年以来,郑州、天津等二线城市房价下跌超30%,环京三四线城市甚至腰斩。
上海某投资者2022年花520万买的房子,如今市值仅剩358万,跌幅超30%。政府工作报告明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,但“止跌”不等于“反弹”。
所以曹德旺预言也许真会成真,未来房价会回归居住属性,高溢价时代终结。而对持有两套房以上的家庭来说,资产缩水可能成为常态。2
02 持有成本上升,养房压力倍增
房子越多,负担越重?
过去买房靠“躺赚”,如今却可能变成“烫手山芋”。除了房价下跌,持有成本也在悄然上升:
物业费、维护费:空置房仍需缴纳物业费,老旧小区改造后维护成本可能增加。
虽然尚未全国推广,但多地已试点“房地产税”立法,未来或成常态。
许多城市租金收益率不足2%,远低于房贷利率,出租甚至可能“亏本”。
地方政府正通过“盘活存量土地”“收购闲置商品房”等方式去库存,例如广东、吉林等地已启动专项债收购计划,但这类政策更多利好开发商,而非个人房东。3
03 流动性枯竭,想卖也卖不掉
谁来接盘?
曹德旺曾劝妹妹卖掉多余房产,理由是“未来房子卖不掉、租不出”。如今这一预言逐渐应验:
二手房挂牌量激增,但买家观望情绪浓厚。以上海为例,部分区域二手房成交周期长达半年。
政府推动“保交楼”“建设好房子”,新房市场优先消化刚需,而老旧二手房竞争力下降。
投资客退场,市场回归居住需求,非核心地段、非优质学区的房产首当其冲。
这意味着,普通二手房若无法满足升级需求,可能彻底失去市场。
楼市黄金时代落幕,但危机中也藏着转机,只是需要时间罢了。
04 写在最后
曹德旺的警示并非唱衰房地产,而是提醒我们:房子终将回归“住”的本质。
对普通家庭而言,与其焦虑资产缩水,不如主动调整策略,从“数量”转向“质量”,从“投机”转向“理性”。
毕竟,真正的安全感,从来不是靠几本房产证堆砌的。
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